예비부부 공동명의 관련 세무 상담 문의드립니다. 안녕하세요저는 현재 결혼을 앞둔 예비부부입니다. 다름이 아니라, 주택을 공동명의로 취득하려는
안녕하세요저는 현재 결혼을 앞둔 예비부부입니다. 다름이 아니라, 주택을 공동명의로 취득하려는 계획이 있어 세무 관련 문의 드립니다.현재 제가 5억의 신축 아파트 분양 받은게 있고 올해 8월 입주 예정입니다. 혼인 신고는 올해 11월 예정입니다.지금까지 1억을 납부하였고, 조만간 부모님께 1억을 지원받아서 중도금을 납부 예정입니다.또한, 여자친구 부모님께서도 1억5천만원을 지원해 주실 계획입니다. 그러면 총 5억 중 3억5천을 납부하게 되고, 나머지 1억5천만원만 주담대(보금자리론)를 받을 예정입니다.저의 연봉은 4,000만원이고, 여자친구는 3,000만원 입니다.궁금한점 입니다. 1. 혼인신고를 11월에 할 계획인데, 보금자리론을 공동명의로 받을수가 있는것인지요? 2. 혼인신고를 아직 안했으니 공동지분으로 표시해야하는건지? 5:5 공동명의를 하는 방법은? 3. 절세를 위한 권장 방식이나 주의할 점
안녕하세요 파란펜 자문단입니다.
결혼을 앞두고 신축 아파트 공동명의 취득을 계획 중이시군요. 복잡한 세무 및 대출 문제에 대해 상세히 설명해 드리겠습니다.
1. 혼인신고 전 보금자리론 공동명의 가능 여부
결론부터 말씀드리면, 혼인신고 전에는 원칙적으로 보금자리론을 '부부 공동명의'로 신청할 수 없습니다. 보금자리론은 부부 합산을 기준으로 소득 및 주택 수 등을 심사하기 때문입니다.
보금자리론의 부부 기준: 보금자리론은 '부부합산 연소득', '부부합산 주택 수' 등 대부분의 심사 기준이 혼인 관계를 전제로 합니다. 혼인신고가 되어 있지 않은 예비부부 상태에서는 부부 합산 기준을 적용받기 어렵습니다.
잔금 시점의 명의: 보금자리론은 잔금일에 실행되는데, 이때 공동명의로 주택을 등기하려면 이미 법적인 부부 관계여야 합니다. 8월 입주 예정이고 11월 혼인신고 예정이시라면, 입주 시점에는 혼인신고가 안 된 상태이므로 보금자리론을 부부 공동명의로 받기 어렵습니다.
대안:
혼인신고를 8월 입주 전으로 앞당기기: 가장 확실한 방법은 혼인신고를 8월 입주 시점보다 미리 하는 것입니다.
잔금 시점에는 한 분 명의로 주담대 실행 후 혼인신고 후 증여/매매: 만약 혼인신고를 11월에 해야 한다면, 잔금 시점에는 질문자님 단독 명의로 주택담보대출(보금자리론 외 일반 은행 주담대)을 받고 소유권 등기를 합니다. 그리고 11월 혼인신고 후 여자친구에게 지분 일부를 증여하거나 매매하는 방식을 고려할 수 있으나, 이 경우 증여세 또는 양도세 등의 추가 세금 문제가 발생할 수 있습니다.
2. 혼인신고 전 공동지분 표시 및 5:5 공동명의 방법
결론부터 말씀드리면, 혼인신고 전이라도 아파트 분양권 명의를 공동으로 변경하거나, 잔금 시 공동명의로 소유권 이전 등기를 하는 방식으로 공동지분을 표시하고 5:5 공동명의를 할 수 있습니다.
분양권 상태에서 공동명의 변경:
가장 이상적인 방법은 현재 분양권 상태에서 건설사에 문의하여 공동명의로 변경하는 것입니다. 보통 잔금 납부 전 특정 시점까지 명의 변경이 가능합니다. 이 경우, 이후 납부하는 중도금 및 잔금도 공동명의자 각자의 명의로 납부 증빙을 남겨야 증여세 문제를 줄일 수 있습니다.
명의 변경 가능 여부 및 시기는 분양 계약서 및 건설사의 정책에 따라 다르므로 반드시 건설사에 확인해야 합니다.
잔금 시 공동명의 등기:
만약 분양권 명의 변경이 어렵다면, 잔금 시점에 질문자님과 여자친구 두 분 명의로 동시에 소유권 이전 등기를 할 수 있습니다.
5:5 공동명의 방법: 소유권 등기 시 등기 신청서에 지분을 1/2씩 명시하여 등기하면 됩니다.
자금 출처 증빙의 중요성: 공동명의 등기 시에는 각자의 지분(5:5라면 2억 5천만원씩)에 대한 자금 출처를 명확히 해야 합니다. 특히 부모님께 지원받는 금액이 있으므로 이 부분이 중요합니다.
3. 절세를 위한 권장 방식 및 주의할 점
결론부터 말씀드리면, 부모님 지원금에 대한 증여세 신고와 공동명의 시 자금 출처 명확화가 가장 중요합니다. 혼인신고 후 2년 내 증여를 활용하는 것이 유리할 수 있습니다.
증여세 문제 (가장 중요):
부모님께 지원받는 금액 (질문자님 1억, 여자친구 1억 5천만원): 자녀에게 증여하는 것은 원칙적으로 증여세 대상입니다.
증여재산 공제:
자녀(직계비속)에게 증여 시: 10년간 5천만원까지 비과세됩니다.
배우자에게 증여 시: 10년간 6억 원까지 비과세됩니다.
혼인신고 후 2년 내 증여(배우자): 결혼 전후 2년 이내에 배우자에게 증여하는 재산은 10년간 6억 원 공제 외에 추가로 1억 원까지 공제를 받을 수 있습니다. (혼인 증여재산 공제)
절세 전략:
혼인신고 후 증여: 질문자님 부모님이 여자친구에게, 여자친구 부모님이 질문자님에게 증여하는 것은 증여세 부담이 더 큽니다. 각자의 부모님이 각자의 자녀에게 증여하는 것이 기본입니다.
혼인신고를 11월에 하시고, 그 이후에 여자친구에게 질문자님의 지분 일부를 증여하거나, 여자친구 부모님이 여자친구에게 증여하는 것을 고려할 수 있습니다. (특히 혼인신고 후 2년 내 증여재산 공제 1억 원을 활용할 경우, 여자친구 부모님의 증여세 부담이 줄어들 수 있습니다. 이 경우 부모님으로부터 여자친구에게 1.5억 증여 시 5천만원 비과세 + 1억 공제 = 증여세 0원)
증여세 신고는 필수: 비과세 한도 내 증여이더라도, 증여세 신고를 하지 않으면 나중에 자금 출처 조사 시 문제가 될 수 있습니다. 반드시 증여세 신고를 하세요.
자금 출처 증빙:
공동명의로 아파트를 취득할 경우, 각자의 지분에 해당하는 금액(예: 2억 5천만원)이 본인의 자금으로 마련되었다는 것을 증명해야 합니다. (근로소득, 금융소득, 기존 재산 등)
부모님으로부터 지원받는 금액은 반드시 증여세 신고를 통해 합법적인 자금으로 인정받아야 합니다.
취득세:
현재 부부 합산 무주택 상태이므로, 취득세는 일반세율(1~3%)이 적용됩니다. 다주택자 중과세율(8% 이상)은 적용되지 않습니다.
만약 생애최초 주택 취득세 감면 요건(소득 1억 이하, 주택가액 수도권 12억 이하 등)을 충족한다면, 취득세액의 200만원까지 감면받을 수 있습니다. (질문자님 부부 소득 합산 7천만원이므로 요건 충족)
요약:
혼인신고 전에는 보금자리론을 공동명의로 받기 어렵습니다. 잔금 시점에 공동명의 등기는 가능하나, 부모님께 지원받는 금액은 반드시 증여세 신고를 통해 자금 출처를 명확히 해야 합니다. 혼인신고 후 2년 내 증여재산 공제 1억원을 활용하는 것이 절세에 유리할 수 있습니다. 가장 안전하고 정확한 방법을 위해 세무 전문가(세무사)와 반드시 상담하시길 강력히 권고합니다.
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