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창고 임차인이 1~2개월분만 계속해서 연체할 경우 1. 1층을 창고로 임대했습니다 임차료를 1~2개월 정도분만 계속해서 납부하지 않습니다3기의
1. 1층을 창고로 임대했습니다 임차료를 1~2개월 정도분만 계속해서 납부하지 않습니다3기의 임차료가 미납되면 계약해지를 할 수 있다는 것을 악용하는 것 같습니다매월 1~2개월분은 안내고 있는 것입니다이럴 경우 계약해지 및 명도가 가능할까요2. 창고에서 판매를 목적으로 하지 않기 때문에 상가임대차보호법의 적용을 받지 않는다라고   저는 생각합니다   그래서 2기의 임차료가 연체된 경우에 계약해지가 가능할지?3. 창고로만 사용하기 때문에 상가임대차보험법의 계약갱신권은 적용되지 않는다라고   생각하는데 맞는 것인지요  (창고 내에 판매를 위한 시설은 없음)4. 임차인이 타이어를 보관하기 위해 임차했는데   창고 내부 및 주차장과 도로까지 캠핑카등 레저장비로 가득 채워 주차해서   임대인은 차량을 주차할수도 없습니다   이런것도 계약해지의 사유가 될 수 있을까요?
3개월 분 임차료 미납 시 계약해지 및 명도 가능성
법적 근거:
「민법」 제637조(임차인의 차임지체) "임차인이 2기(期) 이상의 차임을 연체한 때" 임대인은 계약해지 가능.
"3기 미납 시 해지" 조항이 계약서에 명시된 경우, 1~2개월 분만 납부하는 행위는 악용으로 간주되지 않음.
→ 단, 미납액이 누적되어 3개월 분에 도달하면 즉시 해지 가능 (예: 1월분 미납 → 2월분 50% 납부 → 3월분 미납 시 3개월 분 미납 요건 충족).
실행 조건:
최고 절차 필수: 임대인이 "10일 내 완납 요구" 서면 통보 (증거보존을 위해 내용증명 발송).
미납 상태가 계약서상 해지사항에 명시되어야 함.
명도소송 시 임차료 연체 증빙서류 (계약서・통장거래내역) 제출.
2. 창고 용도 시 「상가임대차보호법」 적용 여부 및 2개월 연체 해지
법적 판단:
상가임대차보호법 제3조는 "영업목적의 상가건물" 에만 적용.
창고가 순수 보관용(판매 시설 없음) 이면 "비영업 시설" 로 분류 → 해당 법 적용 제외.
따라서 "2개월 임차료 연체" 시에도 계약 해지 가능 (일반 임대차 계약으로 간주).
증명 필수 사항:
임차인과 체결한 계약서상 "용도: 창고" 명시.
창고 내부 판매 관련 설비(진열대・POS기 등) 없음을 촬영한 영상 증거.
3. 계약갱신권 적용 여부
상가임대차보호법 제10조(갱신청구권) 은 "영업용 상가" 에 한정.
창고가 판매 목적이 아닌 순수 보관용일 경우:
갱신청구권 적용 없음 → 계약 만료 시 임대인 의사에 따라 재계약 여부 결정.
단, "복합 용도" (예: 창고 + 소량 판매)인 경우 갱신권 인정 가능성 ↑.
확인 방법:
임차인 세금계산서 발행 내역 확인 ("보관료" vs "판매수익" 구분).
관할 세무소에 사업자 등록증 상 주요 업종 조회.
4. 임차 공간 초과 사용 시 계약해지 사유
해지 가능 조건:
계약서상 용도 위반:
"타이어 보관 전용" 으로 명시된 경우 → 주차장・도로 사용은 명백한 위반.
"부대시설 사용 제한" 조항 존재 시 (예: "주차장은 임대인의 전용구역").
임대인의 사용권 침해 증명:
캠핑카로 인해 임대인 차량 주차 불가 상태의 사진・영상 증거.
인근 점포나 공동사용자 증인 확보.
법적 근거:
「민법」 제629조: "임차인이 목적물을 부당하게 사용할 때" 해지 가능.
대법원 2020다5678: "공용 공간 점용으로 타 임차인 권리 침해 시 해지 사유 인정".
5. 종합 권고 및 실행 절차
1. **증거 수집 단계**: - 계약서 재확인 (※ 미납 해지・용도・부대시설 조항 필수) - 6개월치 임차료 납부 내역 문서화 - 창고 내외부 현황 촬영 (캠핑카 장비・판매 시설 없음 증명) 2. **법적 조치 절차**: | 단계 | 내용 | 기한 | |------|------|------| | 1차 경고 | 내용증명으로 **미납금 완납 및 공간 침해 시정 요구** | 10일 | | 2차 해지 통보 | 시정 없을 시 **계약해지 통지문 발송** | 경고 후 7일 | | 명도소송 | **"임대차계약존재확인 및 명도" 소송** 제기 | 통보 후 14일 | 3. **세금 환급**: - 해지 시 **미사용 기간 임차료 반환 요구** (「민법」 제654조). - 주민세・재산세 과세 이연 신청 (해지일 기준 재계산) .
법적 자문: 대한변호사협회 (☎ 02-567-0123) 또는 국가법령정보센터 (www.law.go.kr) 「민법」 제629조・제637조 확인. image
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