중도금 지불시 등기 관련 문의입니다. 부동산 매수자입니다. 매매금 3억6000 중 계약금 + 중도금 2억 4000만원을 대화형 질문답 포럼 시커 67.seekr.kr

중도금 지불시 등기 관련 문의입니다. 부동산 매수자입니다. 매매금 3억6000 중 계약금 + 중도금 2억 4000만원을

부동산 매수자입니다. 매매금 3억6000 중 계약금 + 중도금 2억 4000만원을 지불하면서 중도금 주는 날에 입주하고 잔금은 4달뒤에 지불하기로 계약했습니다. 이런 경우 전세권을 설정하는 게 나은지소유권이전가등기를 설정하는 게 나은지근저당설정을 하는 게 나은지 부탁드립니다.금액적인면과 리스크 다 포함해서요.

안녕하세요~

계약금+중도금 2.4억을 지급하고 입주까지 완료했지만, 잔금은 4개월 뒤인 상황에서

권리보호를 어떻게 해야 할지 고민 중이신 질문자님.

저도 부동산 실입주자 매수 대리 진행하면서 이와 유사한 사례 자주 접해왔어요.

입주했는데 아직 소유권이 없는 상태라면 매우 신중하게 접근하셔야 합니다.

✅ 현재 상황 요약

매매가: 3억 6,000만원

계약금+중도금(2.4억) 지급 → 이미 66% 지불 완료

입주는 중도금 지급 시점에 완료됨

잔금 1.2억은 4개월 뒤 지급 예정

소유권은 아직 매도인 명의

→ 질문: 이 경우 어떤 방식으로 내 권리를 보호하는 게 가장 안전하고 실익이 있는가?

✅ 선택지별 비교

방식

개요

장점

단점

전세권 설정

입주자 권리 보장 (전세금 반환청구권)

설정 쉬움, 우선변제 가능

등기비용 발생, 실제 매수자 권리는 불완전

소유권이전가등기

매도인→매수인으로 ‘조건부 이전등기’

가장 강력한 권리 보호

추후 본등기 이전 절차 필요 (복잡도↑)

근저당권 설정

담보로 매수금액 보호

채권자 지위 확보 가능

채권자 역할로 접근, 향후 말소 필요

✅ 질문자님 상황에 가장 적합한 방식

1순위: 소유권이전 ‘가등기’ 설정

이미 입주했기 때문에 가장 강력한 등기 권리 확보가 필요

가등기일 기준으로 제3자보다 우선 권리를 주장할 수 있음

매도인이 추후에 다른 사람에게 이중매매 하거나 근저당 설정을 해도 보호 가능

→ 장점

향후 본등기 때 선순위로 내 소유권 확보

등기부에 내 이름이 명시됨

→ 단점

등기 비용: 1~2만원 내외 (가등기는 저렴)

계약서상에 가등기 조건 명확히 기재 필요 (예: 잔금지급과 동시에 본등기 진행 등)

2순위: 근저당 설정

내가 매도인을 상대로 1.2억을 ‘채권’으로 설정

‘근저당권자’로 등기 가능 → 금융기관처럼 권리 행사 가능

→ 단점

추후 말소 번거로움

매도인 입장에서 부담 커서 꺼리는 경우 많음

3순위: 전세권 설정

주거 보장을 위한 권리

하지만 질문자님은 **매수자(소유권 취득 예정자)**이므로 전세권은 부적절한 선택

실익보다 등기비용, 귀찮음이 큼

✅ 요약 정리

조건